Novos Tributos sobre Aluguéis: Impactos para Proprietários e Inquilinos
As mudanças trazidas pela Reforma Tributária (EC 132/23 e PLP 68/24) alteram significativamente a cobrança de impostos sobre aluguéis no Brasil, afetando tanto pessoas físicas quanto jurídicas e reverberando no bolso dos inquilinos.
1. Para os proprietários 👥
Pessoas jurídicas
Atualmente pagam IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (~3,65 %). Com a reforma, passam a ser tributadas também pelo IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), com alíquota base estimada em 28% (IVA dual), porém com redução de até 70%, resultando em ~8,4%. O impacto combinado com IRPJ/CSLL eleva a carga para cerca de 18,5 %–20 %, quase o quádruplo da tributação atual.
Pessoas físicas
Hoje pagam Imposto de Renda de 7,5 % a 27,5 % via carnê-leão. Com a nova regra, se alugarem ≥ 3 imóveis e renda ≥ R$ 240 mil/ano ou renda atual > R$ 288 mil, passam a pagar IBS/CBS (~10,6%) além do IR, podendo atingir até 35,9 % de carga.
Aluguéis por temporada (<90 dias) são tratados como serviços de hotelaria, com apenas 40% de redução do IVA dual — carga pode chegar a ~45%.
2. Para os inquilinos 🏡
O aumento da carga tributária sobre os proprietários tende a ser repassado via reajustes contratuais ou ao renovar/alugar um imóvel. O mercado imobiliário já sinaliza ajustes nos preços para compensar o impacto.
3. Efeitos sobre os mais vulneráveis
Com cerca de 20% da população alugada e mais de 65% entre baixa renda, qualquer aumento pressionará famílias a reduzirem qualidade de moradia ou deslocarem-se para locais com menos infraestrutura .
Isso pode agravar a desigualdade, pressionar a crise habitacional e arrastar famílias para áreas periféricas com desafios maiores de acesso a serviços e emprego.
4. Cenários e recomendações
Ainda há incerteza sobre alíquotas e créditos fiscais. Especialistas recomendam realizar simulações e estudos (due diligence) antecipados para avaliar real impacto e possíveis desdobramentos, ainda mais com entrada gradual entre 2026 e 2032 .
Para investidores e holdings, a reorganização societária pode ser fundamental para manter a rentabilidade frente a esta mudança estrutural no sistema tributário .
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Conclusão: Os novos tributos elevam custos para proprietários, que provavelmente repassarão aos inquilinos — o que pode agravar a crise habitacional e pressionar famílias de baixa renda. A recomendação é preparar estudos e simulações para orientar decisões no novo cenário tributário.
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